O tenho a promessa de compra e venda, mas descobri que o vendedor já faleceu. O que fazer?

A adjudicação compulsória desde 2022 já pode ser realizada em cartório (tal como inventário e usucapião, pela via extrajudicial), sem a necessidade de um processo judicial, mas sempre com assistência obrigatória de advogado. 

É bem verdade que nem todos os estados brasileiros já regulamentaram o procedimento que, em sua essência, visa a regularização imobiliária perante o RGI (Registro Geral de Imóveis) de modo a permitir que quem tenha uma Promessa de Compra e Venda transfira o imóvel para seu nome.

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Adjudicação compulsória

Como sempre esclarecemos aqui, a procedência da adjudicação compulsória – seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial – está intimamente ligada à comprovação dos seguintes requisitos:

1. Contrato preliminar válido (seja por instrumento particular, seja por escritura pública) individualizando o bem e não contendo cláusula de arrependimento;
2. Quitação integral do preço;
3. Recusa/inércia do vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Assim como pode ocorrer na via judicial – e é mais comum do que se imagina – não são raros os casos onde se descobre que o vendedor é falecido. 

Vendedor falecido, o que fazer? 

Nesses casos é importante desde já destacar que o falecimento do vendedor não deverá abalar a pretensão do promitente comprador. Pela regulamentação do Rio de Janeiro (art. 1.265) fica clara a solução para a notificação necessária:

“Art. 1.265. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel adjudicando ter falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais indicados pelo requerente, bastando a notificação do inventariante, se houver”.

É preciso destacar ainda que o insucesso das tentativas de notificação também tem solução prevista na regulamentação do Rio de Janeiro, quando então poderá o interessado socorrer-se da notificação por edital, inclusive com base no já sedimento edital por meio eletrônico (que tem base legal no Provimento CGJ/RJ nº. 56/2018):

“Art. 1.264. Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal no endereço fornecido, bem como se não for caso de notificação por hora certa, será realizada por edital ao notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível. O edital será publicado, por duas vezes, eletronicamente, na forma do Provimento CGJ nº 56/2018, pelo prazo de 15 (quinze) dias úteis cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância”.

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Dica valiosa

Uma dica muito valiosa que merece ser recordada sempre que falamos de adjudicação compulsória e promessa de compra e venda de imóveis diz respeito ao registro da Promessa de Compra e Venda na matrícula do imóvel (conforme item 9 do inciso I do art. 167 da LRP): em que pese não seja necessário para o aparelhamento da adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial (como inclusive sedimentado pelo verbete sumular 239 do STJ) não podemos negar que a sua inscrição junto à matrícula imobiliária pode evitar muita dor de cabeça e aborrecimento ao promitente comprador enquanto publiciza seu direito perante terceiros que eventualmente possam negociar o mesmo imóvel com o promitente vendedor, inclusive.

Por fim, merece ficar registrado que nas hipóteses onde houver o falecimento do vendedor, preenchidos os requisitos legais, não deverá haver nem mesmo a necessidade da abertura de inventário, como indica com clareza a decisão do TJRJ que, com acerto, reformou a decisão do Juízo de piso reconhecendo erro in procedendo no caso.

Por Julio Martins Advogado, com especialização em Direito Notarial, Registral e Imobiliário, Direito Processual Civil, Direito do Consumidor, Direito da Família, Planejamento Sucessório e Patrimonial assim como Direito das Sucessões.