Preciso estar morando no imóvel para ter direito à usucapião?

Não são todas as modalidades de Usucapião que exigem o requisito da MORADIA para seu reconhecimento judicial ou extrajudicial.

É sempre importante analisar os pedidos de Usucapião estritamente considerando que existe no ordenamento diversas modalidades que por suas vezes variam no que diz respeito aos seus requisitos.

Igualmente importante é considerar que todas as espécies existentes partem da matriz comum que reclama a existência e:

• Comprovação de tempo – que é sempre variável;
• Posso qualificada – com ânimo de dono;
• Coisa hábil – já que não são todos os bens que podem ser usucapíveis.

Usucapião especial urbana

É certo que, por exemplo, na modalidade usucapião especial urbana – muito comum, diga-se de passagem – há exigência do requisito da moradia e, conforme a lei, seu reconhecimento pode ser postulado desde que comprovados 05 (cinco) anos de “posse qualificada”, com ânimo de dono: ⁣

“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.⁣

Prazos

Como regra geral que sempre observamos, quanto menor o prazo exigido maiores serão os requisitos. veja-se que nessa importante modalidade de usucapião há também exigência de que o pretendente não seja proprietário de qualquer outro imóvel rural nem urbano.

Diferentemente, na igualmente importante modalidade usucapião extraordinária o prazo exigido de posse qualificada é maior (15 anos) e não existe nem exigência de justo título, nem boa-fé e muito menos moradia.⁣

Aqui cabe uma peculiar observação: nesta modalidade a eventual existência de moradia no imóvel ou a realização nele de obras, ou serviços de caráter produtivo terão o condão de reduzir o prazo exigido de 15 (quinze) para 10 (dez) anos, o que por certo facilitará a regularização do mesmo. confira-se a letra da lei: ⁣⁣

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.⁣

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras, ou serviços de caráter produtivo”.⁣

Acerca da modalidade assinalada ensina o ilustre tratadista, Dr. Benedito Silvério em sua emblemática obra (tratado de usucapião. 2012): ⁣

“Em suma, para o reconhecimento da usucapião extraordinária é indispensável que se façam presentes os requisitos consistentes em posse qualificada e lapso de tempo, sem olvido de que a coisa deverá ser hábil (suscetível de ser usucapida)”.

⁣Importância da regularização imobiliária pela via da Usucapião

E é também do mesmo mestre o destaque para a importância da regularização imobiliária pela via da Usucapião para se alcançar a tão desejada paz social: ⁣

“A prescrição aquisitiva estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicações inesperadas, calando pleitos numerosos e inextrincáveis, plantando a paz e a segurança na vida social”.⁣

Como sempre recordamos aqui, a reunião dos requisitos necessários à usucapião por si só confere o estabelecimento da propriedade em favor do prescribente, todavia, é somente com o reconhecimento judicial ou extrajudicial da usucapião.

Que o pretendente terá acesso ao registro público para nele escriturar seu direito e ser com isso protegido com a publicidade, oponibilidade e disponibilidade, enfim, toda a segurança jurídica que somente o registro imobiliário pode conferir à propriedade.⁣

Necessidade de comprovação de utilização do imóvel como moradia

Por fim, julgado do TJSP que com todo acerto afastou a necessidade de comprovação de utilização do imóvel como moradia já que o originalmente o pedido fora deflagrado com base na modalidade extraordinária onde o uso como moradia não é requisito obrigatório: ⁣

“TJSP. 0159081 — 34.2013.8.26.0000. j. em: 10/09/2013. agravo de instrumento. usucapião extraordinária. desnecessidade de prova do uso do imóvel como moradia. documentos mencionados pelo magistrado que não são requisitos para a instrução da exordial. ônus da prova que pertence à parte. decisão mantida, apenas, no tocante à regularização dos documentos digitalizados. recurso parcialmente provido.

1. Decisão que determinou a juntada de documentos comprobatórios do uso do imóvel como moradia por vários anos. desnecessidade. pedido embasado na modalidade de usucapião extraordinária.

2. Ônus da prova que pertence à parte, não, havendo qualquer exigência legal ou proibição quanto a determinado tipo de prova (documental, oral, pericial, etc.), cujo cabimento será oportunamente analisado pelo magistrado.

3. (…)

4. Recurso parcialmente provido, apenas para afastar a determinação de juntada de documentos que comprovem o uso do imóvel como moradia.

5. Agravo de instrumento parcialmente provido”.

Por Julio Martins Advogado, com especialização em Direito Notarial, Registral e Imobiliário, Direito Processual Civil, Direito do Consumidor, Direito da Família, Planejamento Sucessório e Patrimonial assim como Direito das Sucessões.