Posso transferir um imóvel para meu filho sem conceder direitos à minha nora?

Através do contrato de doação poderá ser operada a transferência de bens gratuitamente entre titular e adquirente. Essa operação é tributada pelo ITD (ou ITCMD) que deve observar a legislação estadual vigente e aplicável ao caso concreto.

Doação do bem

Realiza-se a doação de imóveis via escritura pública via de regra, podendo ser utilizado instrumento particular nos casos onde a Lei excepcionar a regra.

Todavia, é importante sempre recordar que no sistema registral brasileiro a transferência de imóveis, inclusive por doação.

Deverá se dar observando o binômio título e modo, ou seja, necessidade inafastável da lavratura da escritura em qualquer cartório de notas e do registro dessa escritura no cartório do ri competente e responsável pelo acervo onde deverá estar matriculado o imóvel. A regra consta estampada no art. 1.245 do CCB:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Casamento e a União Estável do filho com a nora

Como sempre destacamos, o Casamento e a União Estável são fatos que poderão importar na comunicação automática dos bens que qualquer dos cônjuges ou companheiros receba na vigência da relação. 

Atenção especial deverão ter os consortes no momento da realização do pacto antenupcial, para o casamento ou da realização do contrato escrito para a união estável.

Para escolher quaisquer dos regimes de bens disponíveis já que eles projetarão efeitos patrimoniais que poderão conferir a meação ao outro, ainda que não haja sua participação no ato da aquisição.

Muito importante é pontuar inclusive, no que diz respeito à união estável que se não houver contrato escrito a lei define o regime da comunhão parcial de bens como o aplicável na relação.

Sendo assim, você pode estar vivendo em união estável e sob o regime da comunhão parcial de bens sem mesmo ter “escolhido” isso e sem saber a extensão dos seus efeitos, sendo todos aqueles já disciplinados no código civil – vide artigo 1.658 e seguintes.

Preservação dos bens da família

Efetivamente pode ser o caso de se buscar a preservação dos bens da família e por isso, é altamente aconselhável não descuidar do fato de que eventuais relacionamentos.

Sejam eles casamentos ou uniões estáveis, poderão importar em perda de bens caso os proprietários sejam casados ou tenham união estável e lhes sobrevenha em algum momento um divórcio ou uma dissolução de união estável e o patrimônio tenha que ser decotado por conta de eventual meação.

Se nada foi pactuado (anto na união estável quanto no casamento, muito provavelmente o regime aplicável será o da comunhão parcial de bens (vide art. 1.640 e 1.725).

Onde são excluídos os bens havidos na constância do casamento (ou da união estável) a título gracioso por doação ou sucessão, ou os sub-rogados em seu lugar.

Cláusula de incomunicabilidade

A proteção mais completa, assim entendemos, pode vir com a adoção da cláusula de incomunicabilidade que a teor do inciso i do art. 1.668 super inclusive a abrangente e perigosa comunicabilidade oriunda da comunhão universal de bens que pode ser pactuada tanto em uniões estáveis como em casamentos.

Essa cláusula deve ser injetada na escritura de doação no momento da liberalidade, ou no testamento, se esse for o caso e assim deverá constar no assento registral imobiliário no momento do registro do título, afastando qualquer pretensão de partilha do bem em eventuais divórcios ou dissoluções de união estável.

Importante ainda relembrar que a blindagem pela incomunicabilidade pode ser ajustada mesmo quando o aquirente nem mesmo seja casado ou viva em união estável, ou seja, uma blindagem muito eficiente.

Já que mesmo que venha a se casar ou formalizar união estável no futuro através da Comunhão Universal de Bens, ainda assim o bem não entrará na meação e consequentemente na partilha em eventual divórcio ou dissolução de união estável.

Como já falamos em outras oportunidades aqui, junto da escritura de doação outras cláusulas igualmente importantes poderão ser inseridas, como a cláusula de reversão, cláusula de impenhorabilidade e cláusula de inalienabilidade.

A jurisprudência mineira exemplifica bem a questão da comunicabilidade e da importância da cláusula especialmente considerando que ninguém casa considerando separar e partilhar/perder bens, mas essa é e será sempre uma possibilidade bastando para isso que exista um Casamento (ou União Estável):

TJMG. 10701071900560001. j. em: 28/07/2009. ação de divórcio direto litigioso – partilha de bens – comunhão universal de bens – imóvel doado ao cônjuge virago na constância do casamento – cláusula de incomunicabilidade incluída em escritura posterior, não assinada pelo varão – invalidade em relação a este. doação – ausência de registro no cartório de imóveis – irrelevância – sentença mantida.

1. Se os litigantes foram casados pelo regime de comunhão universal de bens, e os imóveis foram doados a um deles, na constância da vida conjugal, sem cláusula de incomunicabilidade.

Tais bens pertencem de forma igualitária a ambos os cônjuges, sendo inválida, em relação a eles, cláusula de inalienabilidade incluída em escritura de re-ratificação lavrada sem a participação de um deles.

2. O imóvel recebido em doação por um dos cônjuges, na constância da união conjugal, uma vez aceita a liberalidade passa a integrar o patrimônio do casal e está sujeito à partilha em caso de separação judicial ou divórcio, sendo irrelevante que a escritura tenha sido registrada somente depois da separação de fato”.

Por Julio Martins Advogado, com especialização em Direito Notarial, Registral e Imobiliário, Direito Processual Civil, Direito do Consumidor, Direito da Família, Planejamento Sucessório e Patrimonial assim como Direito das Sucessões.