Possuo um imóvel de posse, mesmo assim posso obter outro imóvel por usucapião?

Nem todas as modalidades de usucapião exigem que o pretendente não seja proprietário de outro imóvel, rural ou urbano. isso é importante já que em muitos casos o interessado pode já ser titular de imóvel ou mesmo parte dele, ou ainda já ter sido e durante o tempo do exercício da posse já não sê-lo.

Podem ser várias as hipóteses quando recebemos o caso real. Compreender bem a complexidade desse tipo de ação/procedimento, assim como doutrina e jurisprudência será sempre importante.

Várias espécies de usucapião

Como sempre falamos aqui, existem várias espécies de usucapião contempladas pelo ordenamento jurídico brasileiro.

Através da usucapião o interessado comprovando cabalmente que possui coisa hábil, suscetível de usucapião, exercendo sobre ela posse capaz de permitir a prescrição aquisitiva pelo tempo exigido em lei.

Poderá converter seu exercício fático em propriedade, desaguando com o registro do imóvel em seu nome junto ao RGI, por mais que ele esteja em nome de outrem anteriormente – ou mesmo nem exista nos livros do cartório de registro imobiliário.

Também como já destacamos várias vezes, pode ser observado que quanto maior o tempo de posse exigido, menores serão os requisitos – e o contrário também é verdadeiro: quanto menor o tempo de posse exercido sobre o bem, maiores serão os requisitos.

Usucapião especial urbana

A espécie usucapião especial urbana, por exemplo (art. 1.240 do CC/2002 também encontrada no art. 183 da CRFB/88 e inclusive no Estatuto das Cidades) tem uma grande vantagem que é o seu curto tempo de posse exigido (cinco anos) porém outro requisito é justamente o de não ser proprietário de outro imóvel:

“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”

Muitos são os requisitos para tal modalidade

Como se observa, muitos são os requisitos para tal modalidade, especialmente o fato de não ser o requerente proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

A pergunta que trazemos hoje é: se o interessado não for proprietário, mas sim possuidor de outro imóvel, poderia ainda assim se valer dessa espécie de usucapião (interessante já que exige apenas cinco anos de posse) para obter a propriedade de outro imóvel?

A resposta nos parece ser positiva, na medida em que posse e propriedade não se confundem (e a usucapião é, a rigor, verdadeira exemplificação disso já que consubstancia instrumento que converte a posse em propriedade, como sabemos).

A doutrina do ilustre registrador imobiliário, Dr. Marcelo Couto (usucapião extrajudicial. 2021) esclarece com a precisão de sempre:

“Outra exigência constitucional é que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. como se pode constatar, o verbo utilizado está no presente, o que significa que o fato de já ter sido proprietário não impede a usucapião constitucional urbana. (…) importante atentar, ainda, que a norma fala apenas em ‘propriedade’, de modo que o usucapiente pode ser titular de outros direitos reais, tais como usufruto, concessão de direito real de uso, dentre outros”.

De fato estamos com a melhor doutrina que aponta ainda que a prova será feita pela simples declaração do interessado de que não possui imóvel em sua propriedade durante o prazo usucapional, sendo certo que tal modalidade.

Também pode ser exercida de plenamente pela via extrajudicial, sem processo judicial, com assistência obrigatória de advogado, nos moldes do art. 216-a da lei de registros públicos, bem como provimento CNJ 65/2017.

Outras modalidades podem ser cogitadas

É claro que outras modalidades podem ser cogitadas para a pretensão do interessado quando ele for proprietário de outro imóvel, porém, como se viu, a grande vantagem da modalidade ora revisitada é seu curto prazo de posse exigido. 

Por fim, decisão do TJSP que por unanimidade reformou decisão do juiz de piso que negava o direito à usucapião por supostamente não terem sido preenchidos os requisitos para a usucapião urbana por serem os requerentes “proprietários” de outro imóvel – quando, na verdade, eram meros “posseiros”:

“TJSP. 0009614 — 83.2008.8.26.0152. J. em: 24/10/2017. APELAÇÃO – Ação de Usucapião Urbana – Alegação de posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre imóvel por mais de cinco anos – Sentença de improcedência – Inconformismo – Alegação de que não são proprietários de outro imóvel – Autores que admitem a posse de outro imóvel, o que não obsta o pedido de usucapião urbana – Presentes, ainda, os requisitos autorizadores para o reconhecimento da usucapião extraordinária, ao tempo do ajuizamento da ação – Recurso provido”.

Por Julio Martins Advogado, com especialização em Direito Notarial, Registral e Imobiliário, Direito Processual Civil, Direito do Consumidor, Direito da Família, Planejamento Sucessório e Patrimonial assim como Direito das Sucessões.