Quais são os requisitos para obter um imóvel por usucapião sem processo judicial?

A usucapião é uma forma de aquisição de bens móveis e imóveis reconhecida por Lei e principalmente, reconhecida legitimamente pela Constituição Federal. 

Através do preenchimento dos requisitos legais o seu reconhecimento pode se dar judicialmente (por processo, como sempre se deu tradicionalmente) ou extrajudicialmente (diretamente no Cartório do RGI, sem processo judicial e, por isso, muito mais rapidamente).

Como funciona via extrajudicial?

A possibilidade da sua realização na via extrajudicial se dá em prestígio à louvável “extrajudicialização” que nos últimos anos se percebe com diversos institutos que até então só eram alcançados mediante processo judicial.

Como, por exemplo (mas não somente) o inventário, a própria usucapião e mais recentemente a adjudicação compulsória.

Tudo é resolvido direto no cartório extrajudicial, onde em vez de um magistrado temos outro operador do direito muitas vezes dotado de muito mais conhecimento, acuidade e principalmente vivência prática e experiência que um juiz de direito: o delegatário – sendo importante apontar que na usucapião extrajudicial dois serão os profissionais do direito extrajudicial envolvidos: o Tabelião de notas e o oficial do registro imobiliário (RGI).

Necessário destacar que na via extrajudicial embora inexista processo judicial a representação por advogado é obrigatória. Já que o interessado sozinho não pode resolver a usucapião.

Advogado do caso

Importa destacar que também não pode o tabelião e nem o registrador indicar advogado ao usuário: é uma infração que sobremaneira compromete inclusive a imparcialidade a que deve primar o oficial do registro público em todos os procedimentos que preside.

Na falta de assistência por advogado o oficial do registro público deve indicar ao interessado que busque seu advogado ou ainda que busque a seccional da OAB mais próxima em busca de indicação de profissional capacitado.

Usucapião via extrajudicial

Não restam dúvidas que em se tratando de procedimento na via extrajudicial é crucial que o advogado conheça além da matéria de principal do assunto tratado (inventário, adjudicação, usucapião etc).

Conheça também as normas específicas do âmbito extrajudicial que envolve uma gama de normas egressas das corregedorias gerais da justiça, dos tribunais e principalmente do conselho nacional da justiça.

Um profissional especialista nas questões extrajudiciais é importantíssimo para orientar e fiscalizar a correição do procedimento.

Requisitos para reconhecimento da usucapião

No que diz respeito à usucapião os requisitos para o seu reconhecimento tanto na Via judicial quanto na Via extrajudicial serão aqueles que a lei de regência exigir.

Sendo certo que atualmente o ordenamento jurídico brasileiro admite diversas espécies de usucapião que variam conforme o tempo de posse exercido e outros detalhes.

Sobre o assunto confira-se, por exemplo, o código civil que apresenta espécies que exigem 02 (dois), 05 (cinco), 10 (dez) e 15 (quinze) anos de posse qualificada.

Ademais, a leitura dos artigos de lei é necessária já que como se verá, algumas espécies exigem justo título e boa-fé, enquanto outras dispensam tais requisitos, facilitando a aquisição sobremaneira.

Usucapião via judicial

Na via judicial, como indica a leitura do provimento CNJ 65/2017 (ato do CNJ que regulamenta em âmbito nacional a usucapião extrajudicial) não pode haver litígio entre as partes envolvidas no procedimento (art. 18): o oficial tentará resolver a questão, porém restando de pé eventual impugnação a solução deverá mesmo ser alcançada através da via judicial.

Há necessidade também da instrução do procedimento com a ata notarial que é um instrumento confeccionado pelo tabelião de notas, nos termos do art. 384 do CPC/2015 c/c art. 5º do provimento CNJ 65.

Reconhecimento da situação

Por fim, como sempre alertamos, tanto na Via judicial quanto na Via extrajudicial o que se busca em sede de regularização imobiliária via usucapião será o reconhecimento de uma situação consolidada erigida sobre o bem pretendido.

Marcada pelo preenchimento dos requisitos legais (e a matriz de todas as espécies de usucapião exige em comum: coisa hábil, tempo e posse qualificada) de modo que a oposição extemporânea não terá o condão de afastar o reconhecimento da prescrição aquisitiva. ilustra essa importante premissa o julgado do TJPR:

“TJPR. 0021472 — 97.2014.8.16.0017. j. em: 14/07/2021. (…) ação de usucapião extraordinário. sentença de parcial procedência. (…).

2. usucapião consumada muito antes do ajuizamento da ação. requeridos que apenas descobriram a existência do bem em 2007.

Oposição tardia que não se mostra capaz de interromper a prescrição aquisitiva já consumada. sentença que possui natureza meramente declaratória e não constitutiva.

Preenchidos os requisitos para a usucapião, a oposição tardia não é capaz de interromper a prescrição aquisitiva há muito já consumada. é que a sentença proferida em processo de usucapião possui natureza meramente declaratória, com efeitos “ex tunc”, e não constitutiva, vez que apenas reconhece um direito já existente (…)”.

Por Julio Martins Advogado, com especialização em Direito Notarial, Registral e Imobiliário, Direito Processual Civil, Direito do Consumidor, Direito da Família, Planejamento Sucessório e Patrimonial assim como Direito das Sucessões.