Moro há 15 anos na casa que minha vó deixou de herança, posso regularizar por usucapião?

A usucapião é uma forma de regularização de imóveis com respaldo constitucional e infraconstitucional, sendo importante instrumento inclusive para reafirmar a dignidade da pessoa humana nos termos do art. 5º da CRFB/88. 

Depois que lei autorizou sua realização via advogado diretamente nos cartórios do RGI – sem necessidade de processo judicial, nos termos do art. 216-A da LRP/73 – o prestígio aos postulados constitucionais foram ainda mais elevados.

Todavia, é importante destacar que embora seja a usucapião uma ferramenta muito importante e que pode ajudar a resolver uma gama enorme de casos imobiliários, para alguns casos ela não servirá.

Inventário e a Partilha

Um caso delicado onde a usucapião não deve servir é justamente para solução de bens objeto de inventário onde a solução legal ordinária será o inventário e a partilha (ou adjudicação, quando for o caso).

Como assenta a jurisprudência, não se deve lançar mão da usucapião para regularizar bens em substituição ao Inventário (onde inclusive há necessidade de recolhimento do imposto causa mortis – ITD ou ITCMD, como queira – diferentemente da usucapião onde não é devido imposto por transmissão justamente por inexistir transmissão: a aquisição é originária).

No entanto, não se desconhece que haverá casos onde já estarão presentes os importantes requisitos da Usucapião e aí, sim, terá lugar a forma de aquisição originária que permitirá ao ocupante (seja ele co-herdeiro ou não) regularizar seu imóvel através da usucapião, com ou sem processo judicial.

A doutrina assinada pelo ilustre professor e desembargador do TJRJ, Dr. Marco Aurélio Bezerra de Melo  (Direito Civil – Coisas. 2019) esclarece acerca desse importante instituto:

“Um dos fundamentos da usucapião coincide com o da prescrição, que vem a ser a segurança jurídica em razão da paz social de se conferir juridicidade a um fato social que se prolonga no tempo sem a oposição do antigo titular da propriedade (…).”

“Se por um lado é premiado o usucapiente, por outro é punido o desidioso. Afinal de contas, nada mais justo do que uma pessoa que agregou valor a determinado bem em razão da utilização, do trabalho, produção ou pela moradia, dentre outros, seja contemplada pelo reconhecimento social e jurídico de ser proprietário do bem”.

Transmissão de bens por conta do óbito

Como sempre recomendamos, em se tratando de transmissão de bens por conta do óbito do seu titular, devem os interessados/herdeiros manejar, tempestivamente, a regularização mediante inventário.

Que pode ser feito inclusive em Cartório, sem processo judicial, nos termos da Lei 11.441/2007 via requerimento de Advogado – de forma muito célere.

Um dos prejuízos da não realização do Inventário reside justamente na possibilidade real e legal da aquisição dos bens do Espólio por qualquer um dos herdeiros que exerça a posse exclusiva e qualificada.

Sem oposição dos demais co-herdeiros, pelo prazo legal, reunindo os demais requisitos legais, como assentado pelo STJ em paradigmática decisão exarada em 2018 (REsp 1.631.859/SP).

Modalidades de usucapião

Dentre as diversas modalidades de Usucapião temos a usucapião extraordinária que é uma espécie que se destaca pelo maior prazo exigido (15 anos de posse qualificada) mas igualmente pelo fato de não exigir nem justo título, nem boa-fé.

Podendo inclusive ter seu prazo reduzido de 15 para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras, ou serviços de caráter produtivo – como decreta o par. único do art. 1.238 do código civil.

A situação que possa envolver Usucapião sobre bens de herança, seja requerido por terceiros, seja requerido por co-herdeiros é muito comum, especialmente num cenário onde muitos inventários não são iniciados e resolvidos no prazo que a Lei determina.

Portanto, a posse exercida de modo exclusivo, inconteste, somada aos demais requisitos exigidos por Lei para a ocorrência da Usucapião.

Devidamente amparada em provas robustas deve mesmo conduzir ao reconhecimento da Usucapião permitindo com isso a regularização do imóvel junto ao RGI em nome do pretendente, como aponta a jurisprudência do TJPE à luz da orientação do STJ:

“TJPE. Proc. 0000003 — 29.2021.8.17.3280. J. em 20/12/2022. Apelação cível. Usucapião. Bem integrante da herança. Condomínio entre herdeiros. Circunstância que não obsta a pretensão aquisitiva por condômino. Posse exclusiva. Necessidade de averiguação. Existência de interesse processual. Sentença anulada. Provimento do recurso.

1. Conforme jurisprudência do STJ, é possível a usucapião de imóvel objeto de herança por herdeiro, existindo interesse do condômino em usucapir em nome próprio, caso exerça a posse exclusivamente e estejam presentes os demais requisitos legais da forma de aquisição originária da propriedade.
2. É ônus da parte usucapiente comprovar não estar na posse do imóvel por mero ato de tolerância dos demais coerdeiros, comprovar a exclusividade do estado e os demais requisitos da usucapião.
3. Sentença anulada.
4. Provimento do recurso”.

Por Julio Martins Advogado, com especialização em Direito Notarial, Registral e Imobiliário, Direito Processual Civil, Direito do Consumidor, Direito da Família, Planejamento Sucessório e Patrimonial assim como Direito das Sucessões.